As principais atribuições do síndico estão previstas no Código Civil e incluem representar o condomínio, cumprir a convenção, cuidar das áreas comuns, cobrar contribuições, prestar contas e contratar o seguro da edificação. A função envolve responsabilidades administrativas, financeiras e legais que exigem organização e documentação.
Para síndicos de Sorocaba e região, entender esses deveres ajuda a reduzir riscos e a tomar decisões com mais segurança na rotina condominial.
Quem pode ser síndico e por quanto tempo?
O síndico pode ser condômino ou uma pessoa externa ao condomínio. Segundo o art. 1.347 do Código Civil, a escolha é feita pela assembleia para mandato de até dois anos, que pode ser renovado.
Isso permite tanto a eleição de um síndico morador quanto a contratação de um síndico profissional. A convenção também deve ser consultada, pois pode estabelecer regras complementares sobre eleição e mandato.
Quais são as atribuições do síndico previstas no Código Civil?
O art. 1.348 do Código Civil estabelece nove competências principais do síndico. São elas:
- convocar a assembleia dos condôminos;
- representar o condomínio judicial e extrajudicialmente na defesa dos interesses comuns;
- informar imediatamente à assembleia a existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia;
- cuidar da conservação e da guarda das áreas comuns e dos serviços de interesse dos moradores;
- elaborar o orçamento anual de receitas e despesas;
- cobrar contribuições condominiais e impor e cobrar as multas devidas;
- prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas;
- realizar o seguro obrigatório da edificação.
Como essas responsabilidades funcionam na prática?
Gestão financeira e prestação de contas
O síndico deve planejar as despesas, acompanhar as receitas, cobrar as cotas condominiais e prestar contas. Uma gestão organizada deve manter contratos, notas fiscais, comprovantes, balancetes e demais documentos disponíveis para conferência.
A prestação de contas deve ocorrer ao menos anualmente e também quando for exigida, conforme o art. 1.348, VIII, do Código Civil.
Conservação, manutenção e segurança
O síndico deve zelar pela conservação das partes comuns e pela adequada prestação dos serviços do condomínio. Isso exige acompanhar as manutenções aplicáveis ao edifício, equipamentos e sistemas de segurança, observando normas técnicas, contratos e exigências dos órgãos competentes.
Obras ou reparações necessárias podem ser executados pelo síndico sem autorização prévia. Se forem urgentes e gerarem despesas excessivas, a assembleia deve ser comunicada e convocada imediatamente, conforme o art. 1.341 do Código Civil.
Seguro obrigatório da edificação
O seguro da edificação é obrigatório. O art. 1.346 do Código Civil determina a contratação de seguro contra risco de incêndio ou destruição total ou parcial, enquanto o art. 1.348 atribui ao síndico a responsabilidade de realizá-lo.
Funcionários e prestadores de serviços
Quando há funcionários, o condomínio é o empregador e o síndico atua como seu representante na gestão dessas relações. Cabe à administração acompanhar folha de pagamento, jornada, encargos e demais obrigações trabalhistas.
Nos serviços terceirizados, também é recomendável manter contratos formalizados e fiscalizar o cumprimento das obrigações assumidas pelas empresas contratadas.
Representação do condomínio
O síndico representa o condomínio perante terceiros e, em regra, nos processos judiciais. Essa atribuição está prevista no Código Civil e também no art. 75, XI, do Código de Processo Civil, que estabelece que o condomínio é representado em juízo pelo administrador ou síndico.
O síndico pode delegar funções à administradora?
Sim, mas a delegação deve respeitar a convenção e as regras do Código Civil. O art. 1.348, § 2º, permite ao síndico transferir total ou parcialmente poderes de representação ou funções administrativas a terceiros, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção.
A administradora pode executar atividades como emissão de boletos, contas a pagar, folha de pagamento, organização de documentos, balancetes e apoio às assembleias. A contratação, porém, não elimina os deveres legais do síndico nem transfere automaticamente todas as suas responsabilidades.
Quando o síndico pode ser responsabilizado?
O síndico pode ser responsabilizado quando sua conduta causar prejuízos e estiver caracterizado dolo ou culpa, conforme as circunstâncias do caso. Problemas podem surgir, por exemplo, diante de omissões relevantes, uso irregular de recursos ou descumprimento injustificado de deveres da função.
Por isso, decisões importantes devem ser documentadas, contratos formalizados e deliberações registradas em ata.
Quando o síndico pode ser destituído?
O síndico pode ser destituído se praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio. O art. 1.349 exige assembleia especialmente convocada para essa finalidade.
Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o quórum corresponde à maioria absoluta dos condôminos presentes nessa assembleia.
Perguntas frequentes sobre as atribuições do síndico
O síndico pode receber remuneração?
Sim. A remuneração ou eventual isenção da cota condominial deve observar a convenção e as deliberações aplicáveis da assembleia.
É obrigatório ter subsíndico?
Não. O Código Civil não torna o cargo obrigatório. Sua existência, atribuições e forma de escolha dependem da convenção do condomínio.
O síndico pode autorizar uma obra sem assembleia?
Depende. Obras ou reparações necessárias podem ser realizados sem autorização prévia. Para outras categorias de obras, devem ser observados os quóruns e requisitos previstos no Código Civil.
Como organizar melhor a gestão do condomínio?
Uma boa gestão depende de processos claros, documentação e acompanhamento profissional. O apoio de uma administradora pode reduzir a carga operacional do síndico e facilitar o controle financeiro, trabalhista e administrativo.
A Mabes Administradora atende condomínios e associações de moradores em Sorocaba e região, apoiando síndicos na organização da rotina e no cumprimento das obrigações da gestão. Entre em contato para conhecer as soluções adequadas ao seu condomínio.